住宅工程质量通病防治与住宅设计规范,范本（全文完整）

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　工程建设监理公司住宅工程质量常见问题监理要点 住宅工程质量不仅仅涉及到人民的生命财产安全，同时也影响着和谐社会的发展与稳定。因此，不断努力提高住宅工程质量，是监理工作的长期课题与永恒的主题。

　一、工作目标 坚持以人为本，突出质量常见问题专项治理重点，准确把握常见问题产生的根源，坚持技术与管理并重、质量行为与工程实体质量齐抓，严格质量责任落实，强化激励约束措施，构建质量常见问题治理长效机制，有效预防和治理质量常见问题，全面提升住宅工程质量水平。

　二、主要任务 治理范围：新建住宅工程特别是保障性安居工程。

　治理重点：渗漏、裂缝以及水暖、电气、节能保温等方面影响使用功能的质量常见问题。各项目监理部要结合实际，在上述治理重点基础上补充、细化确定住宅工程质量常见问题专项治理重点。

　三、常见的住宅工程质量问题 1、裂缝。包括墙体裂缝及楼板裂缝。裂缝分为强度裂缝、沉降裂缝、温度裂缝、变形裂缝，产生的原因有材料强度不够，结构、墙体受力不均，抗拉、抗挤压强度不足，楼体不均匀沉降，建筑材料质次，砌筑后干燥不充分等。

　2、渗漏。由于防水工艺不完善、防水材料质量不过关等原因导致屋面渗漏，厨房、卫生间向外的水平渗漏，以及向楼下的垂直渗漏，垂直渗漏多见于各种管线与楼板接合处。在雨季及厨房、卫生间用水量大时，渗漏严重会影响使用人的正常生活，破坏地面装修，影响楼上楼下邻里关系。

　3、墙体空，墙皮脱落。墙体内部各砌块、层面之间连接不好，在压力、温差等作用下形成中空，致使墙体整体抗压能力降低，表面粉刷层易于脱落。有时在没有形成空鼓的情况下，由于墙表面粉刷材料质次，粉刷工艺不合要求，也会造成墙皮大面积脱落。

　4、隔音、隔热效果差。住宅楼内户与户之间、户内各厅室之间隔断墙及楼板隔音、减震效果不好，达不到私秘性的要求；屋面、外墙冬天降温快，夏天升温快，达不到保温、隔热的要求。上述现象产生的原因在于墙体、屋面隔音、隔热材料厚度不够，材料质次，或者施工工艺不合要求。

　5、门、窗密闭性差、变形。有的门窗自安装上开始，有的在使用一段时间后即出现密闭不好、部分材质或整体变形的问题，严重者起不到隔断视线、挡风遮雨的效果，有的无法关闭、开启。产生上述问题的原因在于选用材料质量不好，木材干燥程度不够或在安装后受到潮湿侵袭，做工粗糙。门窗质量问题一般危害性不大，只需局部修整或替换即可。

　6、上下水跑冒滴漏。跑冒滴漏现象浪费资源，影响人的正常生活，形成的原因在于上下水管线水平、垂直设计不够合理，水龙头、抽水马桶等质量不过关。

　7、水、电、暖、气的设计位置不合理。包括水池、浴盆、蹲（坐）便器、水表、地漏、电源开关、电源插座、电表、暖气片、煤气灶、煤气表等设计种类不完善，设计位置与日常生活要求不符，影响家具布置。有的用电设备甚至存在漏电、火灾隐患。

　四、住宅工程质量常见问题防治措施

　（一）各参建方的管理措施 由于目前建筑工程的施工仍然是以手工操作为主，工程施工过程中同时进行操作的专业工程多、使用的建筑材料、建筑构配件规格品种繁杂；工种间的相互配合情况、操作人员的素质和责任心；工程质量管理制度是否健全、是否认真执行各种技术规范和规程、是否按建筑工程施工质量验收规范规定的责任、程序、方法进行严格的验收；以及个别建设单位、施工单位片面的追求工期和经济效益、以低于工程成本的价格承发包工程或肢解发包工程的行

　为，都是引起工程质量通病的因素。所以，要消除工程质量通病，首先就要从加强质量管理入手，防控通病的发生。重点采取以下几方面措施：

　1、建设单位 (1) 建设单位在组织项目实施过程中，应严格遵守国家的法律、法规要求，将项目的施工或监理业务发包或委托给具有相应资质等级的施工、监理单位；不得肢解发包工程；应向施工单位提出质量目标要求，并不得随意压缩住宅工程建设的合理工期。

　(2) 由建设单位自行采购的建筑材料、建筑构配件，应遵守国家的有关规定，严格按合同约定督促供货单位保证建筑材料、建筑构配件的质量；由建设单位委托的构、配件制作、安装单位，应服从总包单位按规定对其进行管理。

　2、设计单位 设计单位在住宅工程设计中，应采取控制质量通病的相应设计措施，并将通病控制的设计措施和技术要求向相关单位进行设计交底。

　3、施工单位 (1) 要求施工单位加强宣传力度，提高施工管理和操作人员对工程质量通病危害性的认识。治理通病重在预防。要提高有关管理人员在思想上对防控工程质量通病重要意义的认识，要广泛宣传工程质量通病对建筑工程产生的影响和危害，并通过典型案例宣传、实例剖析等方式，提高有关人员对通病危害性的认识，要切实把防控工程质量通病作为工程建设管理中的一件大事来抓，尤其是对一些常见的、危害性较大的质量通病，更要进行大力宣传，形成人人皆知、老鼠过街人人喊打、人人诛之的局面。

　(2) 要求施工单位加强从业人员的岗位培训，提高施工管理人员和操作者的专业技术水平，增强其责任心。要使其掌握防控通病的主要方法，并能严格按批准的施工组织设计、施工方案和技术措施进行精心管理和操作，要真正做到内业指导外业；施工组织设计，施工方案和技术措施要统筹兼顾各专业的相关问题，尤其是各专业工种间的相互配合问题。施工方案和技术措施中要有防治通病的专篇，且针对性要强，措施要具体。

　(3) 要求施工单位建立健全各项施工质量管理的规章制度，完善质保体系。以制度做保障，加强施工过程中的质量控制。做到每个分项的每个施工部位都能责任到人，且留有记录，使其具有可追溯性。

　(4) 要求施工单位认真编写《住宅工程质量通病控制施工措施》，经监理单位审查、建设单位批准后实施。

　监理单位应审查施工单位提交的《住宅工程质量通病控制方案和施工措施》，提出具体要求和监控措施，并列入《监理规划》和《监理实施细则》。

　(5) 要求施工单位严格按照国家和地方施工质量验收标准所规定的质量验收责任、程序和验收方法进行验收。施工单位要严格执行三检制，并严格履行验收签字程序，对于验收不合格的，坚决不允许进入下道工序的施工。

　(6) 要求施工单位加强对搅拌站和计量器具的管理，严格按照规定的搅拌管理制度进行操作和控制，对所有材料都要采用重量比，并计量准确；对有试配要求的砂浆、混凝土等，必须先进行试配，调整合格后方可按确定的配比进行施工。

　(7) 要加强对原材料，建筑构配件和建筑设备的现场验收。重点检查合格证、试化验单；按规定应进行复试的材料须在投入使用前及时复试，经检验合格后方可投入使用。建筑原材料、建筑构配件和建筑设备的现场验收一定要履行签字手续，做到责任到人。

　(8) 要加强对混凝土和预拌混凝土试块制作和养护工作的管理。混凝土和预拌混凝土试块的取样应具有代表性，要严格按规范要求的组数留置试块，现场要配备标养设备，并按规定要求进行养护，避免由于试块的制作、养护及留置数量不正确影响对混凝土强度评价的准确性。

　4、监理单位 (1) 项目监理部应针对工程特点将易发生质量通病的检验批、分项工程或节点部位作为质量控制的重点，纳入《监理规划》或《监理实施细则》，并在施工中进行重点控制。

　(2) 监理人员应按规定认真做好巡视、旁站和检验批、分项工程、分部工程的质量验收工作；在材料、构配件进场、使用过程中，要通过外观检查、批量检查、证、物对照和见证取样、见证送检等监理活动，把好材料、构配件的验收、使用关；不合格的检验批不能流入下道工序，不合格的建筑材料不能进入施工现场。要保证监理活动的公正性、有效性和及时性，确保建筑工程质量。

　（二）住宅工程质量常见问题技术防治措施 1、地基基础工程 1.1

　质量问题：地基基础产生较大沉降、不均匀沉降 1.1.1

　对设计文件的控制 (1) 地基基础设计应明确沉降控制值(沉降和差异沉降)，对符合《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002 第 3.0.2 条等规定的，必须进行变形验算，变形计算值不应大于表 1.1.1-1的相应允许值。

　表 1.1.1 建筑物的地基变形允许值 变形特征 平均值 最大值 沉降量（mm）

　150

　砌体承重结构 基础的局部倾斜 中、低压缩性土 0.002 高压缩性土 0.003 0.003 0.004

　框架结构相邻柱基沉降差 （mm）

　中、低压缩性土 0.002t

　高压缩性土 0.003t 0.003t 0.004t 整体倾斜 Hg≤24 0.004 0.005

　24<Hg≤60 0.003 0.004

　60<Hg≤100 0.002 0.0025

　Hg>100 0.0015 0.002 沉降速率（mm/d）

　验收标准（变形曲线逐步收敛且）

　高层 0.06 多层及以下 0.10 0.08

　0.12

　稳定标准 高层 0.01；多层及以下 0.04 注：t 为相邻柱基的中心距离（mm）；Hg 为从室外地面算起的建筑物高度（m）。

　(2) 同一结构单元不应采用多种类型的地基基础设计方案(如天然地基、地基处理、磨擦桩、端承桩等)，当必须采用两种或两种以上地基基础方案时，应采取设置沉降缝等措施控制差异沉降。

　(3) 建筑物地基基础采用桩基时，同一结构单元桩端应置于同一地基持力层上。

　(4) 层数超过相差超过 10 层或平面布置复杂的建筑物，应设置沉降缝；确有困难的，必须设置沉降后浇带。后浇带应在主体结构封顶或沉降速率达到稳定标准、预估沉降差异可满足设计要求，并经设计认可后方可封堵。

　(5) 建筑物在施工和使用时间，应进行沉降观测。设计等级为甲级、地质条件复杂、设置沉降后浇带及软土地区的建筑物，沉降观测应由有资质的检测单位检测，测量精度不低于

　Ⅱ级。工程竣工验收时，沉降没有达到稳定标准的，沉降观测应继续进行。

　1.1.2

　对施工的控制 (1) 施工前，应编制详细的施工组织设计方案，并按规定程序审批。

　(2) 施工机械必须鉴定合格，计量设备应经计量标定且能保证正常工作，主要工种施工人员应持证上岗。

　(3) 施工中采用的钢材、水泥、砂子、外加剂、预制构件等材料应有出厂合格证，进场要进行外观等检查，需要进场检验的应按规定抽样检测，不符合要求的不得使用。

　(4) 采用桩基和地基处理的，若缺乏地区经验时，必须在开工前进行施工工艺试验。设计等级为甲、乙级的建筑物，单桩竖向承载力特征值 Ra 或地基处理后承载力特征值 fspk 应按规范根据静载荷试验确定。试验数量不少于总桩数的 1%且不少于 3 根(处)。

　(5) 桩基(地基处理)工程施工，应保证有效桩长和进入持力层深度。当以桩长控制时，应有计量措施保证；当以持力层控制时，预制桩、沉管灌注桩等应严格控制压力值(电流值、锤击数)，来确保进入持力层和进入持力层深度，钻孔(人工挖孔)灌注桩应对持力层岩(土)性质进行鉴别验收，在清孔，孔底沉渣(虚土)厚度满足设计要求后，及时封底和浇筑混凝土。

　(6) 桩基(地基处理)施工后，应有一定的休止期，挤土时砂土、粘性土、饱和软土分别不少于 14、21、28d，保证桩身强度和周边土体的超孔隙水压力的消散和被扰动土体强度的恢复。

　(7) 桩基(地基处理)工程验收前，按规范和相关文件规定进行桩身质量(地基强度)、承载力检验。检验结果不符合要求的，在扩大检测和分析原因后，由设计单位核算出具处理方案进行加固处理。

　1.2

　质量问题：桩身质量(地基处理强度)不符合要求 1.2.1

　对设计文件的控制 (1) 人工挖孔桩不应用于软土或易发生流砂的场地。地下水位高的场地，应先降水后施工。在有砂卵石、卵石或流塑淤泥夹层土层中，在没有可靠措施时，不宜采用挖孔桩。

　(2) 水泥土搅拌法不应用于泥炭土、有机质土、塑性指数 Ip 大于 25 的粘土、地下水具有腐蚀性的土的处理。无工程经验的地区，必须通过现场试验确定基适用性。

　(3) 当桩尖位于基岩表面且岩层坡度大于 10%时，桩端应有防滑措施。

　1.2.2

　对施工的控制 (1) 桩基施工时应严格监测，垂直偏差应小于 0.5%；采用沉管复打时，应保证两次沉管的垂直度的一致；施工中遇大块石等障碍物导致桩身(管)倾斜时，应及时予以清除或处理。

　(2)

　对预制桩进场检验结果有怀疑时，应进行破损和抗弯试验(管桩，同一生产厂家、同一规格的产品，每进场 300 节必须各抽一节做破损检验和见证取样抗弯验)，对桩身开裂等超过规定的不合格桩不应使用。

　(3) 灌注桩混凝土浇筑 1) 浇筑顶面应高于桩顶设计标高和地下水位 0.5-1.0m 以上，确有困难时，应高于桩顶设计标高少于 2m，混凝土浇筑测量桩顶标高，当混凝土充盈系数异常(1.0 小于或大于 1.3)时，应分析原因并采取措施进行处理。

　2) 在有承压水的地区，应采用坍落度小、初凝时间短的混凝土，混凝土的浇筑标高应考虑承压水头的不利影响。

　3) 钢筋笼应焊接牢固，并采用保护块(水下混凝土每 2-3m 设立一层,每层 3-4 块)、木棍、吊筋固定，以控制钢筋笼的位置。

　(4) 沉管灌注桩 1) 预制桩尖的强度和配筋应符合要求，拔管之前，先测量孔内深度，以防预制桩尖进入桩管。

　2) 严格控制拔管速度，一般土层 1-1.2m/min，软土地区 0.6-0.8m/min，在地质软硬层分界处，可采用停震反插。

　3) 复打桩复打拔管后，应清除管壁泥土；反插时，反插深度不应大于活瓣桩尖的 2/3或不大于 0.5-1.0m。

　(5) 钻孔灌注桩 1) 护筒底部应安放在不透水层并保证稳定。

　2) 泥浆护壁钻孔桩在钻进过程中及清孔前，应在泥浆顶部和孔底分别测量泥浆性能，泥浆比重一般为 1.1-1.3，在卵石、砂卵石或塌孔回填重钻孔时，应为 1.3-1.5；在钻进过程中应保证护筒内的水头高度高于地下水位 1-2m 以上。

　3) 成孔后应采用井径仪和和沉渣仪分别测量孔径和沉渣厚度，数量均不少于总桩数的10%；挤扩桩成孔后，应采用井径仪全数检查扩径尺寸。...